Con l'aumento certificato dall'istat delle compravendite immobiliari, è aumentato anche il numero di contratti di locazione effettuati nel 2021 e nel primo trimestre del 2022.
Tra i contratti di locazione ad uso abitativo, il più utilizzato è il contratto 4+4 che è un contratto a canone libero. Questa tipologia di contratto viene spesso utilizzato perché consente ad un locatore di mettere a disposizione di un locatario un immobile destinato ad abitazione dietro il pagamento di un canone, il quale viene stabilito autonomamente tra le parti.
Il contratto di locazione a canone libero 4+4 è un contratto di locazione generico che consente al locatore di mettere a disposizione di un inquilino un immobile per uso abitativo per un periodo di tempo di 4 anni che viene automaticamente rinnovato per altri 4 anni, salvo disdette da parte dell’inquilino. Terminato il secondo quadriennio, il contratto può essere disdetto da entrambe le parti attraverso un preavviso di almeno 6 mesi. Se non avviene la comunicazione entro i 6 mesi, il contratto si rinnova automaticamente. La disdetta nei primi 8 anni può avvenire da parte del locatario, solamente nel caso sussistano determinate condizioni come situazioni o eventi imprevedibili.
Un'altra tipologia di contratto di locazione molto utilizzata è Il contratto di locazione 3+2 che è un contratto generico della durata di 3 anni prorogabile per altri 2 anni. Generalmente, prevede dei costi più agevolati e contenuti rispetto a quelli previsti per la stipula di contratti a canone libero e questo canone viene stabilito sulla base di accordi locali e nazionali.
Il contratto di affitto 3+2 è un contratto generico che ha una durata minima di 3 anni, prorogabile per altri due. Questa tipologia di contratto, a differenza dei contratti a canone libero, prevedono un canone che viene determinato da accordi locali o nazionali. Sulla base delle fasce di oscillazione previste dagli accordi, le parti possono concordare l’importo.
Questi contratti prevedono l’opzione della cedolare secca che consente di beneficiare di un'aliquota agevolata del 10%. L’opzione è esercitabile dai privati che affittano immobili esclusivamente ad uso abitativo e che rientrano nelle apposite categorie catastali. Se si sceglie la cedolare secca, è bene comunicarlo all’inquilino e compilare il modello contratto di locazione 3+2 con cedolare secca.
Ma come si registrano queste due tipologie di contratto?
Il contratto di locazione a canone libero, una volta che è stato compilato, approvato e firmato dalle parti, deve essere registrato presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire da parte del locatore o del locatario sulla base degli accordi stipulati, entro 30 giorni dalla data di stipula. Esso può essere registrato anche da una terza parte, che dev’essere un intermediario abilitato o un delegato.
Quando si registra un contratto di locazione a canone libero è necessario pagare un’imposta di bollo, di 16 euro e un’imposta di registro, pari al 2% del canone. Queste imposte non si devono pagare, nel caso in cui si inserisca la clausola della cedolare secca nel contratto di locazione a canone libero 4+4.
Per la tipologia contrattuale "3+2", è possibile scaricare il modello del contratto di locazione 3+2 che è facilmente reperibile in formato word e pdf. In questo modo, sarà semplice modificare il documento e compilare tutti i campi richiesti. Infatti, il modello è una bozza di contratto già costruita: nella prima parte bisognerà inserire i propri dati personali, quelli del locatario e i dati riguardanti l’immobile come città, via e parti che lo costituiscono.
Nella seconda parte sono già inseriti altri dati, quindi sarà necessario compilare le sezioni mancanti. Per concludere ci sono le firme, su carta o digitali. Infine, nel modello di contratto di locazione 3+2 sono già disponibili le informative per la privacy per garantire la sicurezza dei dati personali.
Una volta terminata la compilazione del contratto, è necessario registrare il modello del contratto di locazione 3+2 presso l’Agenzia delle Entrate, entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza. La registrazione deve essere effettuata tramite il versamento dell’imposta di registro e di bollo da parte di entrambe le parti, a meno che sia stata scelta l’opzione della cedolare secca. La registrazione può avvenire con modalità cartacea presso l’ufficio dell’Agenzia o con modalità telematica tramite il sito dedicato.
Secondo la vostra esperienza quali sono i pro e i contro di tali contratti?