La registrazione di un contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate è un passo fondamentale nel processo di affitto di un immobile. Questo procedimento conferisce al contratto di affitto la necessaria validità legale, stabilendo obblighi e diritti sia per il locatore che per il conduttore, al fine di tutelare entrambe le parti coinvolte.
Quando è necessaria la registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate?
La registrazione di un contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria per tutti i contratti che prevedono una durata superiore a 30 giorni nell'anno solare. Per contratti con una durata inferiore a tale limite temporale, la registrazione non è richiesta, e le parti coinvolte sono esentate da questo adempimento. Questa regola si applica sia ai contratti di locazione ad uso commerciale che a quelli ad uso abitativo.
Quando locatore e conduttore decidono di stipulare un contratto di locazione, è importante assicurarsi che la registrazione avvenga entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di inizio dell'affitto, qualora questa sia antecedente. Durante la registrazione, è fondamentale allegare l'Attestazione di Prestazione Energetica (APE), poiché la sua mancanza può comportare sanzioni.
Pagamenti necessari per la registrazione del contratto di locazione
La registrazione del contratto di locazione comporta il pagamento di alcune imposte, suddivise in parti uguali tra locatore e conduttore.
L'imposta di registro, la cui entità varia in base al tipo di immobile oggetto del contratto. Per i contratti pluriennali, il pagamento può avvenire in un'unica soluzione, che è corrispondente al 2% del corrispettivo totale con l’applicazione di uno sconto pari al 10%. Se il pagamento viene effettuato annualmente, invece, l'imposta è pari al 2% del canone annuale con un minimo di 67 € per la prima annualità.
L'imposta di bollo, calcolata in base al numero di righe o facciate del contratto e ammontante a 16 euro ogni 100 righe o 4 facciate è a carico del conduttore.
Metodi di registrazione: online e in presenza
È possibile registrare un contratto di locazione in completa autonomia utilizzando il servizio online dell'Agenzia delle Entrate. Questo metodo è obbligatorio per chi possiede almeno 10 immobili o è un agente immobiliare, mentre per gli altri è facoltativo. La registrazione online richiede l'uso di credenziali SPID, CIE (carta d'identità elettronica) o CNS (Carta nazionale dei servizi). Solo con queste credenziali è possibile accedere al servizio RLI web, che consente di compilare il modello RLI e versare le imposte necessarie per la registrazione del contratto di locazione.
Nonostante questa possibilità, è da sottolineare come la compilazione di tale modello può risultare molto ostica a persone che non lavorano nel campo immobiliare. Ecco perché risulta fortemente suggerito rivolgersi a un’agenzia immobiliare abilitata al servizio telematico Entratel.
La registrazione del contratto di locazione può anche essere effettuata presso uno sportello dell'Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato. Nel caso di delega a un intermediario, quest'ultimo deve rilasciare una dichiarazione datata e sottoscritta, assumendosi la responsabilità della registrazione, del pagamento delle imposte annuali e di tutte le operazioni relative al contratto.
Registrazione con cedolare secca: cosa cambia?
La registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca presso l'Agenzia delle Entrate segue le stesse procedure e tempistiche degli altri contratti. La principale differenza è l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo per i contratti con questa modalità. Tuttavia, se inizialmente non si opta per la cedolare secca, le imposte ordinarie devono essere pagate e non possono essere rimborsate in seguito.
Nel caso in cui il locatore richieda un contratto di locazione con garante, l'Agenzia delle Entrate prevede un costo aggiuntivo, pari al 0,5% del canone di affitto, con un importo minimo di 200 euro. Se si applica la cedolare secca al contratto, non sono previste imposte aggiuntive per la registrazione.
Sanzioni per i ritardi nella registrazione
Se la registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate avviene in ritardo, locatore e conduttore possono essere soggetti a sanzioni sia fiscali che civili. In caso di mancata registrazione, il contratto può essere dichiarato nullo, consentendo al conduttore di richiedere il rimborso dei canoni pagati.
Le sanzioni amministrative variano in base al ritardo dalla data di registrazione prevista. L'omessa registrazione è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Tuttavia, se il ritardo è inferiore a 30 giorni, la sanzione è ridotta dal 60% al 120%. Questa sanzione può essere diminuita attraverso il ravvedimento operoso.
In conclusione, la registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate è un passaggio cruciale nel processo di affitto immobiliare, che garantisce la validità legale dell'accordo e tutela gli interessi di locatore e conduttore. Ecco perché, al fine di evitare sanzioni e complicazioni future, bisogna rispettare i tempi e le procedure necessarie, magari facendo affidamento ai professionisti delle agenzie immobiliari.